Вопрос
Случай из жизни: в доме нет ни света, ни воды, ни канализации. Это жилой дом или нет? Можно ли под него получить землю в собственность
Для понимания ситуации обратимся к двум нормам Земельного кодекса:
- пункт 6 части 2 статьи 39.3: «без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений…»;
- часть 1 ст. 39.20: «если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках».
А теперь суть дела: гражданин Пупкин, являющийся арендатором земельного участка, обратился в администрацию с заявлением о предоставлении указанного участка в собственность без проведения торгов в связи с возведением на нем жилого дома.
В свою очередь администрация (будущий ответчик) указала, что:
цель предоставления арендованного земельного участка не достигнута, на земельном участке отсутствует объект, обладающий признаками объекта недвижимого имущества — «жилого дома»
и отказала ему в предоставлении земельного участка в собственность.
Затем начались суды:
— суд районный — иск удовлетворил и встал на сторону гражданина,
— суд областной (апелляция) — отказал,
— «наш с Вами» Первый кассационный суд общей юрисдикции также согласился с администрацией и областным судом (но не с гражданином).
«Отказные» суды исходили того, что:
возведенное строение ввиду отсутствия коммуникаций и наличия помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, не обладает признаками жилого помещения в том понимании, какое придается этому федеральным законодателем, и может быть отнесено к помещениям для временного проживания.
Переводит отказ на русский язык
То есть, в переводе с языка юридического на язык человеческий: строение не является жилым домом, а значит и землю в собственность под него дать не можем, ведь земля-то изначально предоставлялась в аренду именно для возведения жилого дома.
Логично. Другое дело, что в голову судьям и не пришло, что следуя данной логике большинство жилых домов в сельской местности не являются жилыми домами: канализации нет, а в некоторых домах нет и электрического освещения — тундра, тайга).
Позиция Верховного Суда
Дело дошло до Верховного Суда, который своим определением от 18 августа 2021 года по делу №4-КАД21-43-К1 признал правоту районного суда по следующим основаниям:
необходимость наличия в жилых домах внутриквартирного оборудования, подключения к инженерно-техническому обеспечению — свету и воде — предусмотрена сводом правил СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», утвержденным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 октября 2016 г. № 725/пр.
Названный свод правил не включён в утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. № 1521 перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в связи с чем его положения применяются на добровольной основе.
Делаем выводы: построили дом на арендованной земле, зарегистрировали его, берите землю в собственность. А подключать к нему или нет коммуникации — дело добровольное, никто Вас заставить не может.
И без этого Ваш дом является дом в том виде, как его понимает законодательство (а ВС РФ это подтвердил):
жилым домом признаётся индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации);
пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Заметки по делу
P.S. В кассационном определении есть красивое предложение (прямо дух захватывает, я честно и не шучу):
Формальный подход тем более не допустим в делах, в которых гражданин в отношениях с органами публичной власти выступает как слабая сторона и в которых применение правовых норм без учёта всех обстоятельств дела может привести к тому, что его имущественное положение будет значительно ухудшено — вопреки целям социального государства, призванного создавать условия для достойной жизни и свободного развития граждан.
