Избитая тема: в аренду взяли землю, в установленный договором срок ничего не построили (нет ни дома, ни магазина, ни спортклуба, вертели, короче говоря жопой), поэтому за ночь собачью будку обложили кирпичом, объявили её сторожкой охраны и теперь пытаются сохранить землю или даже получить её без торгов. А что, так можно было? — ответом на данный вопрос является следующий судебный акт Верховного Суда (извлечение из судебного акта)… Заранее отвечаем: нет, нельзя.
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.12.2021 г. № 302-ЭС21-14414 по делу № А19-19018/2019
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации …
УСТАНОВИЛА:
…Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество ххх (арендатор) 25.07.2007 заключили договор аренды земельного участка площадью 450 кв.м для строительства станции технического обслуживания сроком на 5 лет.
..Министерство на основании заявлений Общества распоряжениями от 06.12.2018 N 2508/з и 2509/з установило для указанных земельных участков основной вид разрешенного использования — «Предпринимательство», вспомогательный — «Обслуживание автотранспорта».
Общество, зарегистрировав на основании деклараций об объекте недвижимости право собственности на указанные вспомогательные объекты, обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами ххх, на которых расположены эти вспомогательные объекты, ссылаясь в обоснование права на выкуп на статью 39.20 ЗК РФ.
Министерство приняло решение о продаже Обществу указанных земельных участков и заключило с ним 25.12.2018 договоры купли-продажи, на основании которых зарегистрирован переход к Обществу права собственности на участки.
Общество 28.02.2019 приняло решение об уничтожении принадлежащего ему имущества путем сноса (демонтажа) пунктов охраны.
Кадастровым инженером 01.04.2019 составлены акты обследования, согласно которым объекты, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами ххх снесены. На основании указанных документов объекты сняты с кадастрового учёта, право собственности Общества на них прекращено.
Администрация, осуществляя с 01.01.2019 полномочия по распоряжению земельными участками в городе Иркутске, право государственной собственности на которые не разграничено, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков.
В обоснование иска Администрация указала следующее: на арендованных земельных участках, один из которых предоставлен для строительства и дальнейшей эксплуатации офисного здания, а второй — для размещения парковки без права возведения капитальных объектов, Общество возвело пункты охраны с нарушением условий договоров аренды земельных участков и их целевого назначения; поскольку основной объект недвижимости на участке, предоставленном для строительства, не возведен, пункты охраны не могут быть признаны вспомогательными объектами; возведение на публичных участках, предоставленных для строительства и эксплуатации офисного здания и размещения парковки, только двух пунктов охраны не наделило Общество правом на их выкуп без торгов в порядке статьи 39.20 ЗК РФ; поскольку у Общества отсутствовало право на выкуп земельных участков, заключенные Министерством и Обществом 25.12.2018 договоры купли-продажи являются недействительными как несоответствующие требованиям земельного законодательства…
Между тем суды трёх инстанций не учли следующее
В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
В отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, в силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, выполнять условия договора, в том числе в части целевого использования участка. (При этом — Злая собака) Внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства.
Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.
В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 года № 305-КГ16-16409:
при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ).
Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента вспомогательные постройки без получения дополнительных разрешений на строительство и регистрировать право на них в упрощенном порядке.
При этом из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ, статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путём выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.
Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12 и в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021.
Между тем судами установлено и не оспаривается Обществом, что на спорных земельных участках, ранее предоставленных Обществу в аренду, отсутствуют основные здания, построенные с соблюдением установленного порядка, по отношению к которым пункты охраны площадью 48 и 52 кв.м, возведенные без разрешений на строительство и право собственности на которые зарегистрировано на основании деклараций, выполняли бы вспомогательную функцию.
Поскольку на спорных земельных участках Общество возвело только объекты вспомогательного использования в отсутствие основных объектов, при этом земельный участок был предоставлен в аренду для размещения открытой парковки автомобилей, а не для строительства объекта недвижимости, у Общества отсутствовало предусмотренное статьями 39.3, 39.20 ЗК РФ право на выкуп данных публичных земельных участков без торгов в льготном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Согласно разъяснениями, приведенным в пункте 74 постановления Пленума N 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума N 25).
Ввиду отсутствия у Общества права на выкуп спорных публичных земельных участков под вспомогательными объектами без торгов заключенные Министерством и Обществом договоры купли-продажи данных земельных участков в силу статьи 168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными) сделками, совершенными с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов.
Вывод судов о заключении этих сделок в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ противоречит приведенным нормам законодательства, правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Администрация, осуществляющая полномочия собственника в отношении спорных публичных участков, распоряжение которыми должно соответствовать требованиям земельного и гражданского законодательства при соблюдении публичных интересов, вправе в целях защиты интересов муниципального образования предъявить иск о признании недействительной сделки, совершенной с нарушением законодательства, регламентирующего порядок приватизации публичного имущества, поэтому у судов не имелось оснований со ссылкой на статью 10 и пункт 5 статьи 166 ГК РФ считать действия Администрации по предъявлению настоящего иска недобросовестными.
Следует отметить, что Обществу, которое в нарушение условий договоров аренды вместо строительства объекта недвижимости на одном участке, предоставленном для строительства офисного здания, возвело только вспомогательное сооружение — пункт охраны, и получило второй участок для размещения стоянки без права возведения капитальных объектов, должно было быть известно об отсутствии у него предусмотренных земельным законодательством оснований для приватизации спорных участков. Последующие действия Общества по сносу вспомогательных объектов — пунктов охраны и прекращению права собственности на них, использование участков под стоянку автомобилей подтверждают отсутствие у ответчика намерения использовать участки в целях эксплуатации объектов недвижимости, только при наличии которых в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ возможно приобретение публичных участков в собственность в отсутствие конкурентных процедур.
При таком положении Общество — приобретатель публичного имущества по незаконной сделке приватизации не вправе ссылаться на пункт 5 статьи 166 ГК РФ в качестве возражения против иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки, предъявленного муниципальным органом, с указанием на исполнение сделки сторонами, которое давало этому лицу основания полагаться на действительность сделки. В данном случае сторона сделки, являющейся ничтожной вследствие противоречия императивной норме закона и публичному интересу, не может считаться добросовестной.
…Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
ОПРЕДЕЛИЛА:
решения судом отменить…
Короче говоря
Мы знаем, что согласно ЗК «собственники зданий, сооружений имеют исключительное право приобрести публичную землю под этими объектами». ВС РФ указал, что если подобная земля предоставлена в аренду для строительства объекта, то выкупить её без торгов можно лишь после того, как данный объект возведён. (А наличие на земле лишь вспомогательных построек без основного объекта не дает права выкупить её без торгов, даже если собственность на них зарегистрирована в ЕГРН. А если договор на приватизацию участка все-таки заключён? — его могут признать недействительной (ничтожной) сделкой).
Вопросы по тексту
1). Вопрос: от чего зависит возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов?
Ответ: исходя из норм права, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), — возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
2). Вопрос: чем вызвана необходимость предоставления права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведённое на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта?
Ответ: предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению. (Логика: вы мне дали землю под возведение спортклуба. Я его построил. Указанная цель достигнута. Имею право на землю для обслуживания данного объекта. Иными словами: арендатор как бы заранее понимает и своё право на «будущую» землю).
3). Вопрос: возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения даёт право на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ?
Ответ: возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечёт возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ. (Почему? — договор должен быть исполнен, цель должна быть достигнута: дом, но не собачья будка!).
Заметки по тексту
«В отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, в силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, выполнять условия договора, в том числе в части целевого использования участка» — думается, что суд имеет ввиду следующее: ст. 421 ГК РФ (Свобода договора). Вот дали тебе землю под возведение дома, и нет нужды умничать — строить туалет — и заявлять, что «туалет есть часть жилого дома». Свобода же договора! — пообещал построить дом на земле, вот и строй — «достигни то цели, ради которой была предоставлена земля» — и лишь затем требуй себе землю.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021 года
53. Наличие объекта вспомогательного использования, возведенного на земельном участке, переданном гражданину в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, не может повлечь возникновение права этого гражданина на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании ст. 39 20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Г. обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка.
В обоснование заявленных требований указал, что ранее земельный участок предоставлен ему в аренду для ведения личного подсобного хозяйства. На этом участке возведено нежилое здание — летняя кухня, площадью 11,1 кв.м, в связи с чем он обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.
Органом местного самоуправления в удовлетворении заявления Г. было отказано, поскольку на испрашиваемом земельном участке не возведён жилой дом, а площадь участка значительно превышает необходимую для эксплуатации расположенной на нем летней кухни.
Не согласившись с таким решением, Г. оспорил его в суде.
Решением суда первой инстанции административное исковое заявление удовлетворено.
При этом суд исходил из наличия у Г. права на приобретение в собственность арендуемого земельного участка, поскольку возведенная им на участке летняя кухня является капитальным строением бытового назначения и обладает признаками объектов недвижимости, предназначенных для использования в бытовых целях.
Суд апелляционной инстанции отменил указанное решение суда первой инстанции и принял новое решение об отказе в удовлетворении административного искового заявления, указав, что возведение летней кухни не порождает у заявителя права на приобретение в собственность земельного участка, поскольку данный объект имеет вспомогательное назначение, а испрашиваемый земельный участок площадью 535 кв.м значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного на нем строения.
Кассационный суд общей юрисдикции отменил судебный акт суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации отменила кассационное определение суда кассационной инстанции и оставила в силе судебный акт суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении административного искового заявления, указав следующее.
Подпунктами 1 и 14 ст. 39 16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.
Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39 3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 39 20 ЗК РФ, — если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учётом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
Так, возведение на земельном участке объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39 20 ЗК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» на приусадебном земельном участке допускается возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, который возводится на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Установленный Классификатором видов разрешенного использования вид разрешенного использования земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
В силу ч. 10 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.
Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.
Из приведенных правовых норм следует, что производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту — жилому дому.
Право гражданина, являющегося правообладателем приусадебного земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в собственность путём выкупа на возмездной основе только после окончания строительства основного объекта.
Поскольку возведенный административным истцом на земельном участке, переданном ему в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, объект (летняя кухня) имеет вспомогательное назначение, то его строительство не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании приведенных норм земельного законодательства, в связи с чем правовых оснований для возложения на административного ответчика обязанности предоставить испрашиваемый земельный участок Г. в собственность не имелось.
