Суть дела: в 2015 году гражданин С.В. Кузьмин купил у банка "Советский" квартиру в Санкт-Петербурге площадью 273 кв. м. за 10,9 млн. рублей. Позже он взял в кредит еще 20 млн. руб. на её ремонт.
А через год банк обратился в арбитражный суд и оспорил сделку, заявив, что "она была совершена за 2 месяца до санации банка и по заниженной цене". По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость квартиры составила более 35 млн. рублей (а продали за 20). Суд решил: сделка - недействительна, и обязал С.В.Кузьмина вернуть квартиру банку и получить обратно свои 10,9 млн. рублей.
В судах С.В.Кузьмин утверждал, что он "не является ни аффилированным, ни заинтересованным лицом» по отношению к банку", а "лишь заключил сделку в период, отнесенный законом о банкротстве к периоду подозрительности, о чем он не знал и не мог знать". Но его доводы приняты не были и за ним сохранили право пользования квартирой до исполнения банком обязанности вернуть деньги. (Короче: забрали квартиру).
Дело дошло до Конституционного суда, его позиция: при признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным требуется соблюдение баланса интересов всех его участников. Необходимо учитывать все обстоятельства дела о банкротстве и факты, влияющие на удовлетворение потребности гражданина в жилище. Последствия признания сделки недействительной предполагают, что покупатель, получив уплаченные за жильё деньги, может реализовать свое право на жилище, приобретя другое.
Однако: в рамках процедуры банкротства такая цель (возврат денег за квартиру) затруднена, по причине значительного объём задолженности перед кредиторами, что особенно свойственно для банков (то есть: на всех - не хватит, а на гражданина - и тем более).
В настоящий момент возврат в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества не сопровождается одновременным восстановлением того положения, какое имело место в момент совершения сделки. Для частичного удовлетворения требований кредиторов закон о банкротстве позволяет безвозмездно лишать собственника единственного пригодного для проживания жилья с целью передачи его в конкурсную массу. Отсюда следует:
- А) Вероятность фактического получения собственником такой квартиры денежных средств от должника ничтожно мала, а также отсрочена во времени.
- Б). Это свидетельствует о нарушении баланса интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве. Оспариваемые нормы не могут рассматриваться как обеспечивающие конституционное право гражданина на жилище.
"Законодателю надлежит внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения. До этого момента в ситуациях, аналогичных делу заявителя, после продажи жилого помещения с торгов в рамках процедуры банкротства денежные средства в конкурсную массу не поступают, а передаются гражданину. При этом после их получения гражданин сохраняет право пользования жилым помещением в течение установленного судом разумного срока, дело С.Кузьмина подлежит пересмотру".
Данная ситуация имеет прямое отношение и к обычным житейским делам: Вы покупаете квартиру по цене ниже рынка ("покупателю срочно нужны деньги, на практике - в Саратове - от цены минусуют в районе 30 процентов), потом продавца банкротят, квартиру у Вас изымают, когда-то потом Вам (может быть) возвращают Ваши 70 % (или меньше, ну, сколько осталось, если осталось)... и вперёд, ищите себе жильё за эти деньги.
А что делать? - как можно тщательнее проверять каждый сантиметр жизни продавца и его семьи: долги, хвосты, окружение. Да, это стоит денег, да, это дико ("раньше такого не было, но вот опять"), но так надо. Примерный порядок проверки можно скачать здесь.
Нормативный акт: постановление Конституционного Суда РФ от 3 февраля 2022 г. N 5-П “По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 61.2 и пункта 11 статьи 189.40 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой гражданина С.В. Кузьмина” в текстовом формате - https://docs.google.com/скачать
(P.S. Вот так житель Санкт-Петербурга Кузьмин С.В. попал не только в юридическую историю, но и в будущие учебники по банкротному праву).
